انحصار وراثت ملک قولنامه ای، یکی از مراحل حساس و پیچیده حقوقی است که با فوت فرد و نیاز به تعیین وراث و تقسیم املاک او آغاز می شود.
این فرآیند زمانی که با املاک بدون سند رسمی سروکار داریم، مانند املاک قولنامه ای، با چالش های بیشتری همراه است.
چون انتقال مالکیت بر اساس سند رسمی انجام نشده و تنها یک قولنامه موجود است، مسائل حقوقی به مراتب پیچیده تر می شود.
لازم است که وراث با دقت بیشتری نسبت به اثبات مالکیت و انتقال حقوق خود اقدام کنند، چرا که عدم وجود سند رسمی ممکن است مشکلاتی در مسیر انتقال مالکیت ایجاد کند.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
اغلب مردم به اشتباه فکر می کنند که قولنامه و مبایعه نامه یکسان هستند و این دو عبارت را به جای هم به کار می برند، اما در حقیقت این دو سند از نظر حقوقی و آثار ناشی از آنها تفاوت های اساسی دارند.
تفاوت اصلی این دو در ضمانت های اجرایی آنها نهفته است، به ویژه زمانی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نمی کند.
بیشتر بخوانید : وکیل برای گواهی انحصار وراثت
بر اساس قانون مدنی، مبایعه نامه همان عقد بیع است؛ یعنی تملیک عین در برابر عوض مشخص.
در صورتی که فروشنده یا خریدار در اجرای تعهدات خود طبق مبایعه نامه قصور کند، طرف مقابل می تواند از دادگاه الزام او را به تحویل مال یا پرداخت وجه خواسته شده درخواست کند.
در مبایعه نامه ها، قرارداد قطعی است و آثار حقوقی بیع بر آن حاکم است.
قولنامه صرفاً تعهد به انجام یک معامله است، نه خود معامله. اگر یکی از طرفین از انجام تعهدات خود در قولنامه خودداری کند، می توان از دادگاه درخواست الزام او به اجرای آن تعهدات را کرد، اما این الزام به معنای انتقال مالکیت نخواهد بود.
بیشتر بخوانید : انحصار وراثت بدون شناسنامه
به عنوان مثال، اگر فروشنده در قولنامه تعهد کرده باشد که در تاریخ مشخصی در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا کند و از این کار سرباز زند، خریدار می تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست الزام او به حضور در دفتر اسناد رسمی و انجام تعهدش را مطرح کند. دادگاه نیز در صورت احراز حقانیت خریدار، فروشنده را ملزم به انجام این تعهد خواهد کرد.
انحصار وراثت املاک بدون سند
برای دستیابی به انحصار وراثت در املاک بدون سند، چندین راهکار حقوقی و اجرایی وجود دارد که وراث می توانند از آنها بهره مند شوند.
بیشتر بخوانید : انحصار وراثت بدون شناسنامه
یکی از مهم ترین مراحل، مراجعه به شهرداری برای حل و فصل مسائل مرتبط با دریافت پایان کار است. این اقدام به خصوص زمانی ضروری می شود که ملک مورد نظر دچار تخلفات ساختمانی بوده یا برخی مسائل مالی همچون بدهی های معوقه وجود داشته باشد.
از جمله اقداماتی که می توانند در این فرآیند مفید واقع شوند عبارت اند از:
- دریافت پایان کار: پایان کار سندی است که نشان می دهد ملک به لحاظ فنی و قانونی آماده بهره برداری است. در مواردی که ملک بدون سند رسمی است، دریافت پایان کار می تواند قدمی مثبت برای ساماندهی وضعیت حقوقی ملک باشد.
- پرداخت بدهی ها و خسارات: در صورتی که ملک بدهی هایی به شهرداری یا سازمان های دیگر داشته باشد، پرداخت این بدهی ها می تواند به عنوان راهکاری مؤثر برای تسریع در روند انحصار وراثت و دریافت سند رسمی عمل کند.
- حل تخلفات ساختمانی: در صورتی که ملک تخلفات ساختمانی داشته باشد، با پرداخت جریمه ها و رعایت قوانین مربوط به ساخت و ساز، می توان از موانع حقوقی برای انتقال مالکیت و انحصار وراثت عبور کرد.
مراحل انحصار وراثت املاک قولنامه ای
در شرایطی که متوفی املاک قولنامه ای از خود به جا گذاشته است، وراث باید مراحل مشخصی را طی کنند تا بتوانند ملک را به صورت قانونی بین خود تقسیم کنند.
از آنجا که امکان صدور گواهی انحصار وراثت و تقسیم اموال بر اساس قولنامه به تنهایی وجود ندارد، لازم است وراث برای دریافت سند رسمی ملک اقدام کنند.
مراحل انحصار وراثت برای املاک قولنامه ای به شرح زیر است:
- اقدام برای دریافت سند رسمی: اولین گام برای وراث این است که برای اخذ سند رسمی ملک اقدام کنند. این اقدام مستلزم پرداخت عوارض و خسارات مربوط به شهرداری است. چنانچه ملک بدهی ها یا مشکلاتی از قبیل تخلفات ساختمانی داشته باشد، وراث باید این موارد را حل و فصل کنند تا مراحل قانونی به درستی پیش رود.
- دریافت پایان کار: در برخی موارد، پایان کار ملک به دلیل مشکلات ساختمانی یا بدهی های معوقه صادر نشده است. وراث باید این مشکلات را برطرف کرده و پایان کار ملک را از شهرداری دریافت کنند. این سند برای ثبت و انتقال رسمی ملک ضروری است.
- درخواست الزام فروشنده به دریافت سند رسمی: اگر فروشنده ی ملک قولنامه ای (شخصی که ملک را به متوفی فروخته است) هنوز برای دریافت سند رسمی اقدام نکرده باشد، وراث می توانند از او بخواهند که برای صدور سند رسمی ملک اقدام کند.
- نکته » در صورتی که فروشنده از این کار امتناع کند، وراث می توانند با ارائه مدارک مربوطه، از طریق دادگاه اقدام کنند و دادگاه با بررسی مدارک، می تواند فروشنده را ملزم به دریافت سند رسمی کند.
مدارک لازم انحصار وراثت املاک قولنامه ای
به نقل از وکیل انحصار وراثت برای دریافت گواهی انحصار وراثت املاک قولنامه ای، پس از جمع آوری مدارک لازم و دریافت سند رسمی، باید مدارک زیر به همراه دادخواست مربوطه به شورای حل اختلاف در آخرین اقامتگاه متوفی ارائه شود. این مدارک نقش حیاتی در تأیید هویت و حقوق وراث دارند و به دادگاه امکان بررسی کامل پرونده را می دهند:
- گواهی فوت متوفی: این مدرک رسمی از سوی سازمان ثبت احوال صادر می شود و فوت فرد را تأیید می کند.
- استشهادیه محضری: شهادت سه نفر که فوت متوفی و وراث وی را تأیید می کنند، باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و ضمیمه مدارک شود.
- شناسنامه متوفی: این سند برای اثبات هویت متوفی و تطابق اطلاعات او با سایر مدارک الزامی است. پس از فوت، شناسنامه باطل می شود ولی کپی آن در این مرحله لازم است.
- عقدنامه یا رونوشت آن: اگر متوفی متأهل بوده باشد، عقدنامه یا رونوشت آن برای تعیین وضعیت ازدواج و حقوق همسر متوفی الزامی است.
- شناسنامه وراث: جهت شناسایی و احراز هویت وراث، کپی شناسنامه تمامی وراث باید به دادخواست پیوست شود.
- وصیت نامه متوفی (در صورت وجود): اگر متوفی وصیت نامه ای داشته باشد، نسخه رسمی یا کپی آن باید به دادگاه ارائه شود تا بر اساس آن تقسیم اموال صورت گیرد.
